실거주 1주택 vs 비거주 1주택 보유세 차이 (2026년 재산세·종부세 기준 정리)

실거주 1주택과 비거주 1주택의 보유세 차이가 궁금한가요? 2026년 기준 재산세·종부세 과세기준, 6월 1일 과세기준일, 공시가격 공제 기준과 위택스·정부24·홈택스 조회 방법까지 쉽게 정리했습니다.

실거주 1주택과 비거주 1주택의 보유세 차이는 많은 사람들이 헷갈리는 부분입니다. 특히 재산세, 종부세, 6월 1일 과세기준일, 공시가격 공제 기준이 어떻게 적용되는지 정확히 알지 못하면 세금 구조를 잘못 이해하기 쉽습니다.

결론부터 말하면 보유세는 실거주 여부보다 ‘주택 수’와 ‘공시가격’, 그리고 과세기준일(6월 1일) 보유 여부가 더 중요한 기준입니다.
2026년 기준 공식 안내를 바탕으로 주택 보유세 구조를 이해하기 쉽게 정리했습니다.

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주택 보유세란 무엇인가?

주택 보유세는 집을 소유하고 있다는 이유로 매년 부과되는 세금을 말합니다. 일반적으로 다음 두 가지 세금을 함께 의미합니다.

1. 재산세 (지방세)

재산세는 지방자치단체가 부과하는 지방세입니다.

주택을 보유하고 있다면 대부분 재산세 납부 대상이 되며, 부동산이 위치한 지역 기준으로 과세됩니다.

주요 특징

• 지방세

• 부동산 소재지 기준 과세

• 대부분의 주택 보유자가 대상

• 매년 납부

재산세 조회 및 납부는 **위택스(Wetax)**에서 확인할 수 있습니다.

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2. 종합부동산세 (종부세)

종합부동산세는 국세청이 부과하는 국세입니다.

국세청 안내에 따르면 종부세는 매년 6월 1일 기준 보유한 주택의 공시가격 합계액이 공제금액을 초과하면 부과됩니다.

2026년 기준 주요 공제금액

• 일반 주택 : 9억 원 공제

• 1세대 1주택 : 12억 원 공제

즉, 공시가격 합계가 이 기준을 넘을 때 종부세 과세 대상이 됩니다.

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실거주 1주택 보유세 기준

실거주 1주택이라고 해서 보유세 계산 방식이 별도로 달라지는 것은 아닙니다.

보유세에서 먼저 확인하는 기준은 다음과 같습니다.

보유세 판단 핵심 기준

1️⃣ 과세기준일 (6월 1일) 보유 여부
2️⃣ 주택 수 (1주택 / 다주택)
3️⃣ 공시가격

재산세는 실거주 여부와 관계없이 보유 사실 자체로 과세됩니다.

종부세 역시 실거주 여부보다 다음 요소가 중요합니다.

• 1세대 1주택 여부

• 공시가격 합계

• 공제금액 적용 여부

즉 실거주 중인 1주택이라도 재산세 계산 방식이 달라지는 것은 아닙니다.

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비거주 1주택 보유세 기준

비거주 1주택의 경우도 기본적인 보유세 구조는 동일합니다.

예를 들어

• 집 한 채 보유

• 본인은 거주하지 않음

• 전세 또는 월세 임대

이 경우에도 보유세는 주택 수와 공시가격 기준으로 판단됩니다.

따라서 단순히 실거주를 하지 않는다는 이유만으로 재산세가 더 높아지는 구조는 아닙니다.

종부세 역시 동일합니다.

판단 기준은

• 주택 수

• 공제금액

• 공시가격

• 과세표준 구조

입니다.

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실거주 1주택 vs 비거주 1주택 핵심 차이

보유세 기준만 보면 두 경우의 차이는 크지 않습니다.

구분	실거주 1주택	비거주 1주택
재산세	보유 기준 과세	보유 기준 과세
종부세	1세대 1주택 여부 및 공시가격 기준	1세대 1주택 여부 및 공시가격 기준
핵심 기준	주택 수 / 공시가격 / 과세기준일	주택 수 / 공시가격 / 과세기준일

즉 보유세만 보면 실거주 여부 자체는 핵심 기준이 아닙니다.

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단, 양도세는 기준이 다르다

많은 사람들이 헷갈리는 부분이 바로 이것입니다.

보유세와 양도세는 기준이 완전히 다릅니다.

예를 들어

• 양도소득세 비과세

• 장기보유특별공제

• 거주요건

이런 부분은 실거주 여부가 중요한 기준이 됩니다.

따라서

• 보유세 기준

• 양도세 기준

을 같이 생각하면 혼동이 생기기 쉽습니다.

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보유세 확인 방법 (가장 정확한 방법)

세금은 계산식보다 공식 조회가 가장 정확합니다.

보유세는 지방세와 국세가 나뉘기 때문에 조회 사이트도 다릅니다.

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1. 위택스에서 재산세 확인

재산세는 지방세이므로 **위택스(Wetax)**에서 조회할 수 있습니다.

조회 방법

1. 위택스 로그인

2. 지방세 조회

3. 재산세 납부내역 확인

지방세 납부 및 조회 공식 시스템입니다.

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2. 정부24에서 지방세 증명서 발급

정부24에서는 다음 서류를 발급할 수 있습니다.

• 지방세 납세증명서

• 지방세 세목별 과세증명서

주로 아래 상황에서 필요합니다.

• 대출 서류 제출

• 행정기관 제출

• 세금 증빙

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3. 홈택스에서 종부세 확인

종합부동산세는 국세이기 때문에 홈택스에서 확인합니다.

종부세 기본 일정 (2026년 기준)

• 과세기준일 : 6월 1일

• 납부기간 : 12월 1일 ~ 12월 15일

홈택스 또는 국세청 안내에서 고지서를 확인할 수 있습니다.

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보유세에서 가장 중요한 기준 3가지

주택 보유세를 이해하려면 아래 3가지를 먼저 확인해야 합니다.

1. 공시가격

종부세는 공시가격 합계가 공제금액을 초과하는지가 핵심입니다.

2026년 기준

• 일반 주택 : 9억 원 공제

• 1세대 1주택 : 12억 원 공제

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2. 주택 수

종부세는 1주택과 다주택에 따라 세율 구조가 달라질 수 있습니다.

주택 수가 늘어나면

• 과세 방식

• 세율

이 달라질 수 있습니다.

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3. 과세기준일 (6월 1일)

재산세와 종부세 모두 6월 1일 기준 보유 여부가 중요합니다.

예를 들어

• 6월 1일 이전 매도

• 6월 1일 이후 매도

이 경우 해당 연도 세금 부담 주체가 달라질 수 있습니다.

그래서 매매 시 잔금일과 등기 이전 시점이 중요합니다.

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자주 묻는 질문

Q. 실거주를 하지 않으면 보유세가 더 많나요?

아닙니다.

보유세는 실거주 여부보다 주택 수, 공시가격, 과세기준일 기준으로 판단됩니다.

다만 실제 세액은

• 공정시장가액비율

• 세액공제

• 세부담상한

등에 따라 달라질 수 있습니다.

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Q. 공시가격 12억 이하이면 종부세가 없나요?

1세대 1주택자의 경우 12억 공제 기준이 적용됩니다.

다만

• 실제 1세대 1주택 요건

• 합산 기준

• 공제 적용 여부

는 별도로 확인해야 합니다.

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Q. 보유세는 어디서 확인하는 것이 가장 정확한가요?

다음 공식 사이트가 가장 정확합니다.

• 재산세 → 위택스

• 지방세 증명서 → 정부24

• 종부세 → 홈택스 / 국세청

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핵심 정리

실거주 1주택과 비거주 1주택은 보유세 구조 자체가 크게 다른 것은 아닙니다.

보유세 판단 핵심은 다음 3가지입니다.

• 주택 수

• 공시가격

• 6월 1일 과세기준일 보유 여부

종부세는 공시가격 합계가 공제금액을 초과할 때 부과되며,
1세대 1주택자는 12억 원 공제가 적용됩니다.

세금은 개인 상황에 따라 달라질 수 있기 때문에 추정 계산보다 위택스, 정부24, 홈택스 공식 조회 결과를 확인하는 것이 가장 정확합니다.